Перепланировка квартиры своими силами - поэтапное согласование с контролирующими органами, основные нюансы и меры наказания при незаконных действиях

Большинство квартир имеют стандартную планировку. Их владельцы уже и не надеются что - либо изменить. Идея перепланировать квартиру может прийти спонтанно, но реализовывать эту задумку нужно последовательно и обдуманно. Главным препятствием, с которым сталкиваются владельцы, является бумажная волокита и долгие бюрократические тяжбы. Они отпугивают потенциальных дизайнеров и квартира остается в нетронутом виде.

Некоторые пытаются обойти закон и сделать перепланировку без уведомления контролирующих органом. Но это решение может пагубно сказаться при желании продать квартиру в будущем. Из-за того, что реальная планировка не будет совпадать с планом на бумаге продажа будет осложнена или даже невозможна.

Также такое решение может стать небезопасным для жильцов. Только специалист сможет сказать, какую стену можно сносить, а какую оставить. Иначе перекрытия могут рухнуть, появится трещина в стене или потолке.

Главное правило удачной перепланировки - законные действия, подтвержденные мнением специалиста. Только тогда можно не переживать о продаже жилья в будущем или о своей собственной жизни в стенах перепланированного помещения.

Перед тем, как принять решение о перепланировке, необходимо воспользоваться специальной компьютерной программой. Она создаст макет, который позволит понять, удачным ли будет новый дизайн, удобно ли будет в квартире хозяину.

С чего начинается перепланировка

Если было принято решение прибегнуть к перепланировке на законных основаниях, то сперва нужно разработать план действий. В него входят такие пункты:

  • определиться с видом перепланировки;
  • выявить, какие документы необходимы для этого;
  • понять, какие инстанции нужно посетить.

Важно знать отличия перепланировки, которая требует вмешательства третьих лиц, от простого строительства внутри квартиры. Работы по изменению внешнего вида жилища можно считать перепланировкой, если:

  1. Нужно проводить полную или частичную замену сооружений.
  2. Будут проводиться работы по монтажу и демонтажу инженерного оборудования, элементов стен и конструкций, сантехники.
  3. Выполнение арок, проемов в стенах, установка лестниц и т.д.

Все эти действия можно осуществить лишь в том случае, если обратиться к соответствующим инстанциям.

На подготовительном этапе владелец помещения должен точно знать, какую перепланировку он желает сделать, предоставить макет или эскиз и объяснить, как будут происходить строительные работы. Только после этого контролирующий орган огласит вердикт, можно ли делать такие изменения, не нанесет ли это вред жильцам и их соседям.

Перед тем, как начинать перепланировку, нужно взвесить все плюсы и минусы. Возможно, все действия окажутся нерациональными и не оправдают ожиданий в итоге. 

Любая перепланировка начинается с плана

Самостоятельность только приветствуется

Заняться такой процедурой можно самостоятельно. Это позволит значительно сэкономить средства. Но этот процесс отнимает много времени и сил, потому заниматься вопросами перепланировки могут позволить себе только люди с наличием свободного времени.

Если изменены будут стены не несущего характера, то процедура значительно упроститься. В этом случае можно предоставить только эскиз, который в точности покажет, как будет выглядеть помещение. Лучше всего, чтобы его сделал профессионал. Тогда не возникнет дополнительных вопросов и перепланировка пройдет быстрее.

Если несущие стены будут затронуты, то без дополнительных проверок не обойтись. Необходимо будет разработать проект. Контролирующие органы должны тщательно проверить его, потому что от этого зависит безопасность людей. В том случае, если они дают добро, то на проекте ставится подпись о его принятии.

Алгоритм согласования перепланировки в юридическом плане состоит из таких этапов:

  1. Необходимо обратиться в жилищную инспекцию и получить разрешения на правомерные действия.
  2. Подготовить эскиз или проект перепланировки. Он должен быть выполнен профессионально.
  3. Осуществить весь спектр работ, которые были запланированы.
  4. После завершения работ следует пригласить комиссию из жилищной инспекции.

Она тщательно осмотрит квартиру после нанесенных изменений и сравнит их с проектом. Если все будет сделано в рамках закона, то перепланировка будет одобрена. Если заниматься этим вопросом самостоятельно, то можно прилично сэкономить. Дизайнеры и строительные фирмы берут немалый процент, чтобы помочь владельцу добиться своей цели.

Также, если хозяин будет владеть полностью информацией, то при продаже жилья он сможет детально рассказать покупателям, что было изменено, дополнено или, наоборот, разрушено в рамках квартиры. Это вызывает дополнительное доверие со стороны потенциальных покупателей.

От решения жилищной инспекции зависят будущие изменения в квартире

Последствия незаконной перепланировки

Бывает такое, что владелец помещения не желает тратить свое время и силы на походы в жилищную инспекцию, а решает внести изменения в планировку самостоятельно. Такие действия расцениваются, как противоправные. В будущем могут возникнуть проблемы, а именно:

  1. Невозможно продать такое жилье, обменять его. Это связано с тем, что перед сделкой купли - продажи стороны обязательно посещают БТИ. Выезжая на место оценки, специалист обязательно увидит неточности на плане. Тогда он имеет право очертить на нем красными полосами границы реального размещения объектов в квартире.
  2. Нельзя делать никаких торговых операций с квартирой, если к ней была присоединена часть лестничной площадки. Дело в том, что при этом общая реальная площадь увеличивается, что не соответствует данным в плане. Такие документы сразу же теряют свою юридическую силу и становятся недействительными.
  3. Необходимость снижать цену в результате проблемных документов на квартиру.
  4. Такую квартиру нельзя приобрести по схеме ипотечного кредитования.
  5. Если незаконные изменения коснулись квартиры, за которую еще не выплачен кредит, то банк вправе потребовать скорейшего его погашения. Это связано с тем, что по кредитному договору такие изменения совершать нельзя.
  6. В том случае, если жилье приватизировано, то контролирующие органы имеет полное право аннулировать приватизацию. В самых крайних случаях, когда хозяин будет несговорчивым, квартиру даже могут выставить на аукционе.
  7. В случае наследования нотариус может не выдать документ, подтверждающий переход квартиры по наследству. Из-за того, что в документах найдены существенные различия, они считаются не действительными.
  8. Если в будущем нужно будет приватизировать жилье, то это будет возможно только тогда, когда изменения будут юридически оформлены.

Такие сложности преодолеть будет нелегко, потому лучше не доводить до крайних мер. Чтобы сделать перепланировку официально, нужно пройти несколько этапов.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой будет очень сложно

Поэтапное согласование перепланировки своими силами

Чтобы перепланировку признали законной и внесли изменения в соответствующие документы, нужно поэтапно выполнить несколько задач. Сперва нужно обратиться в жилищную инспекцию по месту прописки. Если такой инстанции нет, то можно посетить отдел капитального строительства при администрации. Это делается для того, что получить консультацию и дальнейшие инструкции. Обращаясь в инспекцию, нужно иметь при себе такие документы:

  • техпаспорт объекта;
  • план перепланировки;
  • разъяснение к плану, где будут указаны все технические нюансы.

Если такой документации нет, то нужно обратиться в БТИ и получить копии или заново оформить ее. План и разъяснения к нему должен быть очень подробными, чтобы у инспекции не возникло дополнительных вопросов. Если будут найдены неточности или ошибки, то план необходимо переработать. Чтобы этого не произошло, нужно заранее проконсультироваться с архитектором или инженером.

На следующем этапе нужно изготовить эскиз или проект планировки. Сделать это самостоятельно неосведомленным людям сложно. Именно поэтому эту работу чаще всего доверяют опытным специалистам, которые имеют багаж знаний в этой сфере. Иногда разрабатывает проект целая группа специалистов. Это актуально в том случае, если задумана перепланировка большого помещения.

Когда проект будет разработан, его обязательно нужно зарегистрировать в органах контроля - СЭС, органах пожарного надзора, Роспотребнадзоре, архитектурно - планировочном управлении. Эскиз выполнить проще. За основу нужно взять поэтажный план и на нем сделать заметки красным маркером. Они должны выделять те участки, где будут произведены изменения.

Проект или эскиз должен быть дополнен пакетом документов. В него входит:

  • заявление с просьбой совершить перепланировку;
  • документы, которые подтвердят владение недвижимостью. Это может быть выписка из домовой книги или свидетельство о регистрации;
  • разрешение владельцев жилья на проведение перепланировки;
  • документы, полученные в БТИ. К ним можно отнести поэтажный план и описание к нему, а также технический паспорт;
  • проект;
  • договор с той организацией, которая будет совершать все работы;
  • техническое заключение о допустимости работ, которые прописаны в описании к проекту.

Рационально сделать копии некоторых документов. Особенно это касается документации из БТИ. В дальнейшем, если квартира будет выставлена на продажу, она подтвердит юридическое оформление всех нововведений даже до совершения сделки. Следующий этап предполагает получения разрешения на изменения или отказ. Органы контроля могут вынести свой вердикт в течение месяца.

Если он положительный, то владелец жилья может сразу же приступать к перепланировке. В том случае, если был получен отказ, то существует еще один способ достичь цели - обратиться в суд. Для этого необходимо доказать, что инспекция приняла ошибочное решение. В этом помогут документы:

  • иск с требованием пересмотреть решение;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • документация, указывающая на право собственности;
  • документы из бюро технической инвентаризации;
  • проект или эскиз перепланировки;
  • заключения контролирующих органов (СЭС и других);
  • другие документы по требованию суда.

Также немаловажным будет лично присутствовать на суде и доказать свою правоту. Главное - показать, что принятое решение нарушает права жильцов, проживающих в квартире. Еще необходимо донести, что владелец квартиры приложил максимум усилить, чтобы узаконить реконструкцию, а сама перепланировка будет безопасной.

Суд поможет добиться решения в пользу проведения реконструкции

После этого в течение месяца необходимо ожидать решения суда.

Что делать, если соседи затеяли незаконную перепланировку

Какие действия нужно предпринять, чтобы масштабно видоизменить помещение, было указано выше. Но как себя вести, если незаконную перепланировку затеяли соседи? Решить эту проблему поможет законодательство. Если есть доказательства, что действия соседей являются противоправными, то можно обратиться с жалобой к органам жилищного надзора.

После получения заявления инспекторы обязаны посетить квартиру для осмотра. Если были обнаружены противоправные действия, то они вправе открыть дело об административном нарушении. В том случае, если инспекция нарушений не нашла, то соседи могут пожаловаться непосредственно в прокуратуру.

Если соседи, которые незаконно затеяли перепланировку, нанесли вред, то заявление сразу же нужно подавать в суд.

Еще одной инстанцией, к которой можно обратиться, является управляющий домовым хозяйством. Он заинтересован, чтобы не был нанесен вред имуществу и коммуникациям, потому охотно пойдет на встречу обратившимся. Управляющий сам может составить заявление в инспекцию или суд.

Жалоба - основной документ, который позволит выразить протест против соседей - нарушителей. Она имеет четкую структуру и последовательность написания. Сперва необходимо указать данные заявителя. Потом - данные соседей, которые затеяли незаконную перепланировку. Достаточно указать полный адрес, чтобы к ним пришла комиссия с проверкой.

Главная часть - доказательства. В этом разделе нужно привести причину обращения: демонтаж несущих перегородок, объединение нескольких комнат и т.д. В заключении жалобы необходимо указать требования:

  • привести помещение в надлежащий вид, чем устранить риск для соседских квартир;
  • устранить нарушения законодательства;
  • наказать виновных.

Жалобу необязательно подавать в контролирующие органы. Ее можно отправить заказным письмом с уведомлением. Тогда будет известна дата, когда представители власти ее получили.

Жалоба на соседей поможет избежать результаты незаконных действий.

Еще один способ отправить заявление - отослать его с помощью сети Интернет. У органов власти есть свои порталы, на которые можно отправлять документы. Они будут рассмотрены в короткие сроки и заявитель быстро сможет получить ответ.

Если будет доказана вина соседей и перепланировка посчитается незаконной, то им грозит такое наказание:

  1. Штраф в размере 2 - 2,5 тысячи рублей за неофициальную перепланировку. Он выписывается после того, как инспекторы осмотрят квартиру и обнаружат нарушения.
  2. Необходимость вернуть помещению изначальный вид. Инспектор обязывает быстрее вернуть комнатам прежний вид.
  3. Если соседи не идут на контакт с контролирующим органами, то их квартиру могут пустить с молотка в короткие сроки. Особенно такое практикуется, если перепланировка коснулась многих аспектов и угрожает жизни граждан в многоквартирном доме.

Квартира может быть продана на аукционе, а прежние жильцы будут выселены.

Что можно делать без разрешения

Некоторые работы, которые позволят изменить внешний вид квартиры, можно делать и без разрешения органов контроля. Если конструктивные особенности дома не будут нарушены, а безопасность граждан будет высокой, то проект разрабатывать не нужно.

К таким облегченным работам относится:

  • перенос сантехники из комнаты в комнату;
  • объединение туалета и ванной комнаты;
  • монтаж и демонтаж дверных проемов в не несущих стенах;
  • возведение арок и перегородок, а также их демонтаж их в не несущих стенах;
  • остекление комнаты и лоджии;
  • проведение косметического ремонта;
  • перестановка электрических плит на кухне;
  • монтаж кондиционеров и антенн;
  • перестановка газовой плиты без изменения коммуникаций.

Перепланировка - занятие сложное. Оно отнимает много времени и сил, поэтому необходимо сделать все в рамках закона. Это не позволит контролирующим органам разрушить все старания. Совершить реконструкцию помещения можно и самостоятельно. Но для этого понадобятся знания архитектора или инженера, чтобы составить эскиз или проект, по которому будут вестись работы.

Немаловажно также знать свои права, когда соседи незаконно решили внести изменения в свое жилище. Это избавить от ущерба и позволит чувствовать себя в безопасности.